Interessi su Mutui: Rate, TAN e TAEG Come Funzionano

Un mutuo è un prestito a lungo termine progettato per aiutarti a comprare una casa. In aggiunta al rimborso del capitale, si hanno anche per fare interessi pagamenti alla banca. La casa e la terra intorno servono come garanzia. Ma se stai cercando di possedere una casa, devi conoscere più bene queste caratteristiche, come cos’è il Tan e Taeg per esempio

Quasi tutti quelli che comprano una casa hanno un mutuo. Le quotazioni dei mutui sono frequentemente menzionate nelle notizie serali e le speculazioni su quali saranno i tassi di direzione si trasformeranno in una parte standard della cultura finanziaria.

Il mutuo moderno è nato nel 1934, quando il governo – per aiutare il paese a superare la Grande Depressione – ha creato un programma di mutui che ha ridotto al minimo l’acconto richiesto su una casa, aumentando l’importo che i potenziali proprietari di abitazione potevano prendere in prestito. Prima, era richiesto un acconto del 50% . Oggi è auspicabile un acconto del 20%, soprattutto perché se l’acconto è inferiore al 20%, è necessario stipulare un’assicurazione ipotecaria privata (PMI), rendendo più alti i pagamenti mensili.

Desiderabile, tuttavia, non è necessariamente realizzabile. Secondo Nerdwallet, la National Association of Realtors ha dichiarato che “oltre il 70% degli acquirenti di case non in contanti, la prima volta – e il 54% di tutti gli acquirenti – ha effettuato acconti inferiori al 20% almeno negli ultimi cinque anni”. Ci sono programmi di mutuo disponibili che consentono di ridurre notevolmente i pagamenti, ma se riesci a gestirli il 20%, dovresti assolutamente.

I mutui finanziati dalla FHA, che consentono alle persone con bassi punteggi di credito di diventare proprietari di casa, richiedono solo un acconto minimo del 3,5%.

I principali fattori che determinano i pagamenti mensili dei mutui sono la dimensione e la durata del prestito. La dimensione è la quantità di denaro che prendi in prestito e il termine è il tempo necessario per ripagarlo. In genere, più lungo è il termine, più basso è il pagamento mensile. Ecco perché i mutui a 30 anni sono i più popolari. Una volta che si conosce la dimensione del prestito necessario per la tua nuova casa, un modo semplice per confrontare i tipi di mutuo e vari istituti di credito è utilizzando un calcolatore di mutui.

Ci sono quattro fattori che giocano un ruolo nel calcolo di un pagamento ipotecario: capitale, interessi, tasse e assicurazione (PITI). Mentre li guardiamo, useremo un mutuo da $ 100.000 come esempio.

Una parte di ciascun pagamento ipotecario è dedicata al rimborso del saldo principale. I prestiti sono strutturati in modo che l’ammontare del capitale restituito al mutuatario inizia basso e aumenta con ogni pagamento ipotecario. I pagamenti nei primi anni sono applicati più agli interessi che al capitale, mentre i pagamenti negli ultimi anni invertono tale scenario. Per il nostro mutuo da $ 100.000, il capitale è $ 100.000.

L’interesse è la ricompensa del prestatore per assumersi un rischio e prestare denaro. Il tasso di interesse su un mutuo ha un impatto diretto sulla dimensione del pagamento di un mutuo: tassi di interesse più alti significano pagamenti ipotecari più elevati.

Tassi di interesse più alti generalmente riducono la quantità di denaro che puoi prendere in prestito e abbassano i tassi di interesse. Se il tasso di interesse sul nostro mutuo di $ 100.000 è del 6%, il pagamento mensile principale e di interessi su un mutuo a 30 anni sarebbe di circa $ 599,55- $ 500 interessi + $ 99,55 principale. Lo stesso prestito con un tasso di interesse del 9% si traduce in un pagamento mensile di $ 804,62.

Le tasse immobiliari o immobiliari sono valutate dalle agenzie governative e utilizzate per finanziare servizi pubblici come scuole, forze di polizia e vigili del fuoco. Le tasse sono calcolate dal governo su base annuale, ma è possibile pagare queste tasse come parte dei pagamenti mensili. L’importo dovuto è diviso per il numero totale di rate mensili dei mutui in un determinato anno. Il creditore raccoglie i pagamenti e li tiene in deposito fino a quando le tasse devono essere pagate.

Come le tasse immobiliari, i pagamenti assicurativi vengono effettuati con ogni pagamento ipotecario e conservati in garanzia fino a quando il conto è dovuto. Ci sono due tipi di copertura assicurativa che possono essere inclusi in un pagamento ipotecario. Uno è l’assicurazione di proprietà, che protegge la casa e il suo contenuto da incendi, furti e altri disastri. L’altro è PMI, che è obbligatorio per le persone che acquistano una casa con un acconto inferiore al 20% del costo. Questo tipo di assicurazione protegge il prestatore nel caso in cui il mutuatario non è in grado di rimborsare il prestito. Poiché riduce al minimo il rischio di insolvenza sul prestito, il PMI consente anche ai mutuanti di vendere il prestito agli investitori, che a loro volta possono avere la certezza che il loro investimento di debito sarà rimborsato a loro. La copertura del PMI può essere ridotta una volta che il mutuatario ha almeno il 20% di capitale netto in casa.
L’assicurazione ipotecaria può essere annullata quando il saldo raggiunge il 78% del valore originale.

Mentre il capitale, gli interessi, le tasse e l’assicurazione costituiscono l’ipoteca tipica, alcune persone optano per i mutui che non includono le tasse o l’assicurazione come parte del pagamento mensile. Con questo tipo di prestito, hai un pagamento mensile inferiore, ma devi pagare le tasse e l’assicurazione per conto tuo.

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Come funzionano i mutui: il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento di un mutuo fornisce uno sguardo dettagliato su quale porzione di ciascun pagamento ipotecario è dedicata a ciascun componente di PITI. Come notato in precedenza, i pagamenti dei mutui per i primi anni consistono principalmente in pagamenti di interessi, mentre i pagamenti successivi consistono principalmente in capitale.

Nel nostro esempio di un mutuo di $ 100.000, 30 anni, il programma di ammortamento ha 360 pagamenti. Il programma parziale mostrato di seguito mostra come il saldo tra pagamenti di capitale e interessi si inverta nel tempo, spostandosi verso una maggiore applicazione al capitale.

Pagamento	Principale	Interesse	Saldo principale
1	$ 99.55	$ 500,00	$ 99,900.45
12	$ 105.16	$ 494,39	$ 98,772.00
180	$ 243,09	$ 356,46	$ 71,048.96
360	$ 597.00	$ 2.99	$ 0

Come mostra il grafico, ogni pagamento è di $ 599,55, ma l’importo è dedicato alle variazioni di capitale e interessi. All’inizio del tuo mutuo, la percentuale con cui guadagni equity nella tua casa è molto più lenta. Questo è il motivo per cui può essere vantaggioso effettuare pagamenti di capitale in più se l’ipoteca ti consente di farlo senza una penalità di pagamento anticipato. Riducono il tuo capitale che, a sua volta, riduce gli interessi dovuti su ogni pagamento futuro, spostandoti verso il tuo obiettivo finale: pagare il mutuo.

D’altra parte, l’interesse è la parte che è deducibile dalle tasse nella misura consentita dalla legge – se si specificano le detrazioni invece di prendere la detrazione standard.

Di solito quando iniziano i pagamenti ipotecari?

Il primo pagamento ipotecario è dovuto un mese intero dopo l’ultimo giorno del mese in cui è stato chiuso l’acquisto a domicilio. A differenza del canone di locazione, dovuto il primo giorno del mese di quel mese, i pagamenti dei mutui sono pagati in arretrato, il primo giorno del mese ma per il mese precedente.

Supponiamo che si verifichi una chiusura il 25 gennaio. I costi di chiusura includeranno gli interessi maturati fino alla fine di gennaio. Il primo pagamento ipotecario completo, che è per il mese di febbraio, è quindi dovuto al 1 ° marzo.

Ad esempio, supponiamo di prendere un mutuo iniziale di $ 240.000, su un acquisto di $ 300.000 con un acconto del 20%. Il pagamento mensile è di $ 1.077,71 con un mutuo a tasso fisso a 30 anni con un tasso di interesse del 3,5%. Questo calcolo include solo capitale e interessi ma non include le tasse di proprietà e l’assicurazione.

Il tuo interesse giornaliero è di $ 23,01. Questo viene calcolato moltiplicando per primo il prestito di $ 240.000 per il tasso di interesse del 3,5%, dividendo poi per 365. Se il mutuo si chiude il 25 gennaio, devi $ 161,10 per i sette giorni di interessi maturati per il resto del mese. Il prossimo pagamento mensile, che è il pagamento mensile completo di $ 1.077,71, è dovuto il 1 ° marzo e copre il pagamento del mutuo a febbraio.

Dovresti avere tutte queste informazioni in anticipo. Secondo la regola dell’informativa integrata TILA-RESPA, due moduli devono essere forniti all’utente tre giorni prima della data di chiusura programmata, la stima del prestito e la divulgazione di chiusura. L’ammontare degli interessi maturati, unitamente agli altri costi di chiusura, è riportato nel modulo di informativa finale. È possibile visualizzare l’importo del prestito, il tasso di interesse, i pagamenti mensili e altri costi e confrontarli con la stima iniziale fornita.

Cosa devi sapere

I pagamenti ipotecari sono costituiti dal pagamento del capitale e degli interessi.
Se effettui un acconto inferiore al 20%, ti verrà richiesto di stipulare un’assicurazione ipotecaria privata, che aumenta il tuo pagamento mensile.
Alcuni pagamenti includono anche le tasse immobiliari o immobiliari.
Un mutuatario paga più interesse nella parte iniziale del mutuo, mentre l’ultima parte del prestito favorisce il saldo principale.

Considerazioni finali

Un mutuo è uno strumento importante per l’acquisto di una casa, che consente di diventare proprietario di una casa senza fare un grande acconto. Tuttavia, quando prendi un mutuo, è importante capire la struttura dei tuoi pagamenti, che coprono non solo il capitale (l’importo che hai preso in prestito), ma anche gli interessi, le tasse e l’assicurazione. Ti dice quanto tempo ci vorrà per pagare il mutuo e, in definitiva, quanto sarà costoso per finanziare l’acquisto della tua casa.

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